【物件】 長野県の各種物件を登録いただきました
本日、長野県の各種物件を登録いただきました（^-^)/
■新規掲載
【売】長野（須坂）の土地・建物
【売】長野（高山村）の土地・建物
【売】長野（各郡）の土地・建物
【売】長野（長野）の土地・建物
【家のタネ】六本木の名物オブジェ
２月２５日、
【話題の現場】六本木の名物オブジェ
をＵＰしました（^-^)/
ちなみに・・・中の店舗は探検しておりませんｗ
【相談】管理会社の運営責任について（～2/26)
【相談】管理会社の運営責任について（～2/26)
不動産に関するご相談とアドバイスや、過去のトラブル事例、
アドバイスの更新情報を、イラストを交えてご紹介します。
不動産インデックすは、古くなった情報を、
皆様からのコメントやトラックバックなどにより更新、
また、皆様にとっても、引用（トラックバック）などを、しやすいよう、
エージェントの皆様との、
■相互アーカイブ
のような意味合いで、ライフワーク的な長期計画で制作しております。
古い相談に対するご回答が貴重でございますので、
お気づきの点などございましたら、ご指摘いただければ幸いです。
不動産相談.com(不動産相談の受付）より
不動産相談センターでは、解決の報告をいただくことを楽しみに、
ボランティアのプロの不動産事業者の協力のもと、
無料で運営しております。無料ではありますが、掲載回答、
または、個別メール回答で、100％の回答を目指しています。
なお、トラブルを防ぎ、解決するためには、相談者自らの努力も必要ですので、
「動くためのヒント」を中心に、アドバイスしています。
個別メールアドバイス・掲載ともに、１週間分の受付完了相談は以下のとおりでした。
【応援】応援メッセージ＆ご返礼（2/25～3/9）
例えば、不動産相談センター。
わたしたちは皆さんに、無料であっても1通1通アドバイスしています。
10年以上も頑張ってきた わたしたちにとって、
アドバイスさせていただきました皆様からの応援コメントこそが、
何よりもの励みになります。
そこで【ほめ太郎】で応援コメントを募集させていただくことにしました。
いただきました、たくさんの応援コメントは、 【こちらのページ】からご覧になります！！！
ぜひ、皆さんからの応援コメントを、楽しみにお待ちしています m(_ _)m
今週、応援いただきました、
さりーさん、あきらさん、rokky225jpさん、anonymousさん、soraさん、
れおさん、Shunさん、cats7さん、koyajiさん、みかんさん、ヒヤシンスさん、
車通勤さん、たろにゃんさん、どうにもこうにもさん、なすさん、弟さん、
k-ハウスさん、
本当に、ありがとうございます。
簡単ではありますが、以下、皆さんにご返事させていただきますね！
（今週以外のご返事は【こちらのページ】からご覧いただけます）
●さりーさん
交渉相手は、不動産屋さん、大家さんの両方になると思います。
不動産屋さんに対しては、対応に問題があったことが理由になりますが、
ただ、口頭の説明だった場合は、言った言わない…になってしまう可能性もあり、
現実的に責任を負わせることは、なかなか難しい部分もあります。
大手ということであれば、担当者ではなく、本社の相談窓口などで、
状況を報告してみることも方法の一つかと思われます。
反面、大家さんに対しては、一般的な状況とは明らかに異なるわけですから、
現状が証拠になると思います。
詳しくは先のメールのような機関で確認すべきだと思いますが、
考え方としては「それぞれの責任」を明確にしておくことが大切です。
大変だと思いますが、納得のいく結果を目指し、頑張ってくださいね。
●あきらさん
今回のように、あなたにとって空いた時間を貸せることは、
収益上のメリットも大きいと思います。
ただ、貸すとなると、責任も伴いますから、
一番大切なことは、双方でトラブルが起らない契約を結ぶことです。
ルールやマナーも盛り込んだオリジナルの契約書などを作成すると、
良いと思いますよ。
ぜひ、お互いにとって良い結果を目指し、話を進めてみてくださいね。
●rokky225jpさん
今回のrokky225jpさんは、上手く対応できたと思いますよ。
なお、行政側の不備ににつきましては、
頑張ってらっしゃる方も多い反面、
いわゆる「お役所仕事」的な対応をされる方も、残念ながらいらっしゃいます。
その場合、基本的に、
「こちらも賠償金が欲しくて言ってる訳ではない
誠意を示してくれれば納得できますよ」
ということであれば、市長あるいは担当部門の責任者宛に、
経緯などを細かく書いた文書などを送付して抗議することも効果的です。
ただ、「誠意」という言葉の裏で暗に金銭請求する行為だと思われますと、
当然、警戒されてしまいますので、
気持ちの問題であることを強く伝えることも大切かと思われます。
しかしながら、誠意ある対応ができない相手もおりますので、
その場合は、行政に対しましても、
行政不服審査制度が見直されているなどの動きがありますので、
あまりに酷い場合は、法的措置を前提にした行動も必要かと思われます。
●anonymousさん
基本的に旧法の借地権ですと、借主側が有利なため、
先方から立ち退きの意思を伺えたのであれば、
貸主であるあなたの側としても、柔軟に対応されることが良いと思います。
ただ、万一、立ち退かれるまでの間に、借主さんがお亡くなりになり、
相続されるなどのケースも考慮した上で、
相続された方でも納得できるようなトラブルの起らない契約書の作成を、
専門家の指導のもと、心がけるようにしてくださいね。
●soraさん
事業用の賃貸契約の場合は、基本的には契約時の交渉において詳細を決めますので、
その決定内容に従っていないような場合は、
当然、然るべき対応をすべきかと思われます。
いずれにせよ、退去時まで先送りしますと、
かえってトラブルになる恐れもありますので、早目の解決を心がけてくださいね。
●れおさん
共益費ですので、確かにあなたのおっしゃるように、
払っている人と払ってない人がいることは不公平だと思います。
ただ、その理屈からいきますと、一番悪いのは払ってない人になるでしょうから、
公平性を求めるのなら、その払ってない方にも払わせる方向になると思います。
ただ、「本当に負担してもらうかどうかはわからない」という中途半端な状況で、
覚書を書かせることは無責任だと思いますから、
これ以降、あとから不利になるような未決定の内容については、
絶対に署名をすべきでは無いと思いますし、逆に、こちらから覚書に対して、
「全員が平等に支払いを行わないのなら承諾しない」の追記をするなど、
対抗策も必要になってくると思いますよ。
●Shunさん
残念ながら、競売になりますと、かなり借主が制約を受ける状況です。
しかも、敷金も戻ってこない可能性もありますから、
その分も考慮して、家賃相当分で補ってもらう（家賃を払わなくて良い）ような、
そんな交渉も必要になってきます。
実は、「べったりお任せ出来るような甘さ」を求められる場合は、
それこそ代理人に依頼する…というような形になりますが、
当然、その分の費用もかかりますから、見合わないと思います。
ですから、誰かに頼ることなく自力で解決させる必要がありますので、
大変だとは思いますが、とにかくShunさんご自身が知識を蓄えていくことこそ、
納得できる結果への第一歩になるかと思いますよ。
大変だとは思いますが、頑張ってくださいね！
●cats7さん
今回のケースの場合、信義則の観点からしますと、明らかに所有者、
先方事業者に問題があるかと思われます。
ただ、言葉は悪いですが、そんなロクでもない不誠実な相手に時間を割くのなら、
お客さんに誠実な対応をされる方に時間を割いた方が、
気持ちの上でもスッキリされると思います。
（現時点で、きちんとした専属専任の契約書などを交わしていないのであれば、
法的な責任を追及されることも難しいと思われますので）
トラブルは対応をしっかりすることで、チャンスにもなります。
おそらく、cats7さんは長年、誠実にお仕事されてこられたと思いますから、
今回も、お客さんに対して、誠実に謝罪し、事情を説明し、
お客さんにとってメリットのある代替案を提示などすれば、
お客さんは「どちらが悪いのか」を、きちんと判断してくださると思いますよ。
●koyajiさん
今回、
「先ずは当該不動産会社担当者に内容証明郵便により当方の主張をぶつけてみたい」
とのことですが、まず先に法律の専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。
と申しますのも、内容証明を送ることで先方に警戒されて弁護士を挟まれると、
全て「弁護士を通してくれ…」というような話になり、
結果として「後日白状しました」というような本人証言が得られなくなります。
また、担当者は社員でしょうから、場合によっては社員個人の責任として扱われ、
会社としての責任を取らないように対策されるかも知れません。
例えば、書類上の証拠が無いのなら、社員をクビにしてしまって、
「書類上はあなたが認めたことになっているし、社員は辞めたからわからない」
と開き直られる可能性もあるでしょう。
いずれにせよ、法的手段を前提にされる場合は、
目先の抗議ではなく、全体的な流れの中でのタイミングがあります。
今は主張をぶつけることよりも、聞き出すことの方が重要かも知れません。
内容証明はそういう「作戦」を考えた上で送られると良いと思いますよ。
●みかんさん
「法的には問題無いから言わなくても平気」
この言葉に根拠はありません。いつの時点でどんなことが起き、
それがどんな形で、あなたの身に巡り巡ってくるかわかりません。
とにかく売ってしまいたい、という目先のことにとらわれず、
大変難しい問題ではありますが、どうか誠実さを見失わないようにして下さいね！
●ヒヤシンスさん
今回いただきましたメッセージに、
「以前からトラブル続きで多方面に渡り、ご相談をしてまいりましたが、
アドバイスは頂けず解決には至らず今日を迎えました」
とあったのですが、もし、ご自身で解決することが難しいと判断されたのなら、
費用はかかるかも知れませんが、弁護士さん、あるいは行政書士さんなど、
それなりの専門家を間に挟む方が良いかも知れません。
推測の域ではありますが、ちょっと問題がある業者さんのようにも思えますし、
おそらく、ヒヤシンスさんが消極的な対応（言われるまま）になりがちなので、
そのような強引な態度に出ているようにも思われます。
ですので、場合によっては直接交渉を避け、
誰かに間に入ってもらうなどして、対応されるよう心がけてください。
また、無闇に家に入れるようなことはせず、
万一、恫喝や脅迫などをしてくるのであれば速やかに110番通報するなど、
何よりもまず、身の安全の確保を優先してくださいね。
●車通勤さん
今回の車通勤さんのアドバイスについては、個別メールとして行いました。
実際に裁判しない場合であっても、交渉する際には、
きちんと法律上の権利に則していれば、説得力が違います。
特に、率直な印象としては、10年間も借りている車通勤さんに対し、
わずか1ヶ月の金額を言ってくるという相手ですから、
毅然と対応した方が良いと思いますよ。
●たろにゃんさん
大家さんは「あなたを説得した方がラク」だと思っている可能性もあります。
言葉は悪いのですが、新しく入った隣人に比べて、たろにゃんさんの方が、
なめられてしまっている（軽く見られてしまっている）可能性が高いと思います。
もし、たろにゃんさんだけでは毅然とした対応ができないなら、
積極的にご親族などに相談されたり、あるいは全て文書でのやり取りを求めたり、
とにかく軽く見られないように心がける工夫をすることが大切ですよ。
★実は、たろにゃんさんには、その後、数回アドバイスさせていただき、最終的に
は、「たった今、不動産屋から電話があり、交渉していた代金が払ってもらえる
ことになりました。～（中略）～うちとしてはもう次の物件も見に行く予約もし
ているくらいなので今月末には出る予定なので、なんとか落ち着きそうです。本
当に本当にありがとうございました。これからも困ってる人の助けになってあげ
てください！」というご返事をいただきました。良かったですね！
●どうにもこうにもさん
今回、現所有者の方と連絡がとれない状態ですが、
そういう時こそ、専門家の方からお話を伺い、
法律上の権利に従って、ひとつひとつ整理していくことこそが、
結果に繋がっていくかと思います。
大変ですが、粘り強く頑張ってくださいね！
●なすさん
基本的には仲介手数料は支払う必要はありますが、
だからと言って、倍払うようなことは無いかと思いますよ。
きちんと確認を取りながら、悔いの残らぬよう頑張ってくださいね！
●弟さん
もし、これで保証人になってしまうのであれば、
世の中の誰もが勝手に偽造されて保証人にされてしまうかと思いますが、
当然、そんなことが許される世の中では無いかと思われます。
不動産会社から「その件に関与する義務は無い」と言われ、
不安でお困りになられたと思いますが、
そもそも、
●連帯保証人をきちんと確認していない不動産会社と、
嘘を書いて借りた本人の問題
ですから、むしろ、弟さんの方が「関与する義務は無い」と言いますか、
「偽造されたわけですから自分は保証人ではない。
そちらの当事者間で解決すべき問題だ」という状況かと思います。
ただ、いずれにせよ、今後のトラブルを防ぐ上でも、
先のアドバイスに従って、法的な問題点の有無と、今後の対応策について、
専門家のアドバイスを受けるようにしてくださいね。
★補足です。詳しくは専門家のアドバイスに従っていただきたいのですが、
今回のお兄さんの行為は「犯罪行為」になりますから、
場合によっては、弟さんから被害届を提出される必要もあるかと思われます。
（逆に、それをしません場合、第三者的には、
「保証人の義務を逃れることを狙って、最初から、
弟と兄が結託して虚偽の書類を提出したのでは？」
というような疑いを受ける可能性もあります）
ただ、親族間の場合は、法律的にも制約がある場合もございますので、
その点について、しっかりと確認されるようにしてくださいね。
【相談】度重なる引渡し延期による契約解除について（～2/19)
【相談】度重なる引渡し延期による契約解除について（～2/19)
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・スケジュールの不手際によってオプションが不可能になった場合について
【相談】家賃滞納者に対する対処法について（～2/12)
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【家のタネ】歩いて高円寺に行けるマンション☆
２月１１日、
物件紹介より、、
取材させていただいたヨシケイハウスさんから、
地元高円寺の物件の情報をいただきました（^-^)/
興味がある方は、上の画像から飛んでみてくださいね。
詳細は、ぜひヨシケイハウスさんに聞いてみてください！
【物件】 東京都中野区のマンションを登録いただきました
本日、東京都中野区のマンションを登録いただきました（^-^)/
人気エリアのペット可物件（ただし小型のみ）。
以下は分割前の情報になりますが、
現在、分割した２物件としても募集しております。
図面請求・詳細等お気軽にお問合せください。
■交通：JR中央線・総武線・東西線
「高円寺駅」 徒歩１０分
■所在地：東京都中野区野方１丁目
■間取：7LDK
■土地権利：所有権
■敷地面積：３３２．１８㎡
■建物面積：壁芯１７０．３７㎡（納戸16.75㎡含）
■建物構造：SRC造
■管理形態：全部委託
■築年月日：平成８年完成
■管理会社：日本ハウズイング株式会社
■管 理 費 ：月々５１，５５０円
■修繕積立金：月々７，７３０円
■総 戸 数 ：２２戸
■取引態様：売主
■価格・詳細：
物件の詳細は【こちら】
【応援】応援メッセージ＆ご返礼（2/11～2/24）
例えば、不動産相談センター。
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何よりもの励みになります。
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ぜひ、皆さんからの応援コメントを、楽しみにお待ちしています m(_ _)m
今週、応援いただきました、
佐藤さん、gao-jiangさん、日の出さん、MAYOさん、joeozaki01さん、
イノセントさん、森山一郎さん、こまったワンさん、おばちゃんさん、
チーチーさん、聖稲さん、D･Yさん、ひろにゃんさん、ぽんさん、
truefiveさん、梅さんさん、ももさん、tatataさん、くら爺さん
本当に、ありがとうございます。
簡単ではありますが、以下、皆さんにご返事させていただきますね！
（今週以外のご返事は【こちらのページ】からご覧いただけます）
●佐藤さん
まず、今回の場合は、きちんと専門家に確認して、
法的な佐藤さんの立場を把握してくださいね。
競売が関係していますと、法的には現在の所有者の権利によって、
追い出されてしまうような状況もあり、その状況であるのなら、
場合によっては、現在の賃料で契約を継続できるだけでも、
非常に有り難いというケースがあります。
一方で、法的に継続して住むことができる立場であるのなら、
賃下げ交渉について進めていくことになると思います。
もちろん、隣室の賃料は大きな交渉材料になりますが、
だからと言って、隣室のみを比較対象にするだけでは、
若干、説得力に欠ける可能性もあります。
（何らかの特権、あるいは事件・事故など公にしたくないような理由で、
隣室のみ安くなっている可能性も皆無ではないと思います）
ですから、隣室に加え、新規募集広告などが安い賃料になっているのなら、
その広告をプリントアウトして提示したり、
さらには、現在の同程度の近隣物件が割安になっているのなら、
その状況をきちんと説明するなどすることも有効だと思いますよ。
●gao-jiangさん
おそらく、先方も最初から補償金について提示したり、
「更新するには費用がかかるので自動延長でいい」と言ってくれたり、
比較的良心的な貸主さんのようにも思えます。
ですので、良好な関係で交渉する方が得策かも知れませんね。
なお、あなたお店の売上が芳しくなく、
「大家は中堅のゼネコンで、周囲の土地をかなり所有」
ということであれば、例えば、
「今回の補償内容で引越可能な、
今よりも集客が見込めそうな場所について紹介いただけないか？」
というような話の持っていき方も、場合によっては可能かも知れません。
●日の出さん
唯一の相続人であり、また、生前の贈与ではなく、
負債などのマイナスの部分が一切無いのであれば、
おそらく、大きな問題は無いかと思われます。
ただ、税務面、手続き面などの問題もありますから、
決して安易に進めず、慎重に対応することが大切だと思いますよ。
●MAYOさん
過去のご主人の対応から判断しましても、
今回の協議内容が身勝手なものである可能性が高いと思われます。
つまり、MAYOさんにとっては、有利なものではないでしょう。
ご主人主導で協議を促されるのではなく、
常にMAYOさん側が専門家に確認しながら交渉していかないと、
将来的に大きなトラブルになる恐れがあると思います。
色々と大変だと思いますが、ここが正念場ですから、
将来に悔いが残らぬよう、精一杯、頑張ってくださいね。
●joeozaki01さん
早期処分ということであれば、業者さんの買取も含めて、
色々と調べてみると良いと思います。
また、地元だけで対応ができないようであれば、
http://fudosan.jp/database/baibai1.html
http://fudosan.jp/database/baibai2.html
などから幅広く確認してみることも大切です。
●イノセントさん
実際に住み始める前に気づいて良かったと思います。
構造的にどの程度問題があるかはわからないのですが、
災害時の安全性はもちろん、精神衛生上もよくありません。
勢いよくビー玉が転がったり、お二人とも気分が悪くなったりするところからも、
深刻な状況にあるかと思われます。
今回は、不動産屋さんの調査不足もあるかと思いますので、
気後れなどすることなく、毅然と対応すると良いですね。
万一、あなただけでは（言葉は悪いですが）なめられた対応をされてしまうのなら、
専門家などの第三者を間に入れるなどして、交渉してみてください。
●森山一郎さん
管理会社さんに委託されてらっしゃるのであれば、
「わかりません」ということにはならないはずですし、
もし、即答できないということであれば、
●その管理会社さんの扱っている他のマンションの状況
を調べてもらうことで、対応策が明確になると思います。
また、万一、当時の販売会社さんに連絡を入れる場合であっても、
積極的に動いてもらうように依頼されると良いと思います。
なお、理事会前にある程度の情報が欲しい場合は、
物件管轄の法務局に状況を説明し、「登記することが望ましいのか？」を、
確認しておくことも方法ですね。
●こまったワンさん
応援メッセージありがとうございました。
全く心当たりがない、あるいは、
法的、道義的に理不尽な要求をされてしまっているのなら、
あなたが直接話したところで、聞き入れない可能性も高いかと思われます。
つまり、あなたの常識が相手には通じない…というような状況です。
その場合、第三者を挟んで警告するなどの対応も必要になるかと思いますので、
急を要す状況であるのなら、早急に対応策を見極めた方が良いでしょう。
●おばちゃんさん
テナントということは、他のテナントの方もいらっしゃると思います。
その場合、単独で交渉するのではなく、共同で交渉した方が良いケースもあります。
ですから、貸主さんに確認するのと同時に、他のテナントの方々とも、
協議されると良いと思いますよ。
なお、再開発であれば、他のビルなどでも同様の問題があると思いますから、
他のビルの貸主の対応についても、情報を集めておくべきでしょう。
●チーチーさん
建物代金まで含んでしまいますと、譲渡金額も膨らむと思いますので、
経理上の処理、税務面の問題などをクリアすることが前提ではありますが、
万一、譲渡先が退去された後も、新たな借主を探すこともできますので、
例えば、建物については、土地同様に個人所有し、
共に賃貸化するなどの方法もあるかと思われます。
いずれにせよ、不動産が足かせになることないように、
進められることが良いと思いますよ。
●聖稲さん
おそらく、何らかの事情があっての仲介事業者の変更だと思いますが、
変更されるからには、今以上に信頼できる相手を選ぶことが大切だと思います。
困ったときに、しっかりとフォローしてくれるような、
パートナーと呼べるに相応しい不動産屋さんを、ぜひ、見つけてくださいね。
もし、判断に困るようなことがありましたら、お気軽に相談してください。
●D･Yさん
今回のような症状については、
そもそも瑕疵担保責任の範囲外である可能性も高いと思いますので、
ちょっと担当者の説明に違和感を感じる部分もあります。
適用できる可能性があるとしますと、販売会社が独自に設定しているような、
自社サービスによる保証制度だと思いますが、そのような設定があった物件なのか、
保証期間の範囲内なのか…によると思います。
もし、そのような保証が無いのであれば、経年変化の範囲内と判断される可能性も、
決して低くは無いはずです。
いずれにせよ、契約などにかかわる資料、現状の写真などの証拠をもとに、
しっかりとあなたの権利について確認されると良いと思いますよ。
●ひろにゃんさん
応援メッセージありがとうございました。
親切か不親切かと言えば、状況を把握していたのなら不動産屋さん、
把握しているいないにかかわらず電力会社さんが、不親切だとは思います。
電気で利益をあげているのは電力会社さんですから、
新規契約時に、きちんと、容量に対する説明や確認をすべきだと思いますので…。
ただ、あくまでも電気の使用量には個人差もありますし、
最近は日常生活で使う電化製品も増えてますから、
だからと言って、法的責任というところまでは問えないように思いますよ。
（おそらく「あなたの確認不足」という扱いになってしまうと思います）
●ぽんさん
今回の場合は、
相手が約束した内容と違っていると思えばトラブルになることが明らかですから、
法的な効力云々以前に、お隣に相談される方が良いと思いますよ。
●truefiveさん
例えばオーナーチェンジなどの投資物件であれば、海外や遠方などであっても、
契約しやすいとは思いますが、ご自身が住まわれる物件、
しかも新築する…となりますと、ちょっと無理があったようにも思われます。
今回の件については、まず、あなたの義務と権利について、
契約内容をしっかりと確認されるところから、スタートされるべきでしょう。
●梅さんさん
税務署の税務相談室は、匿名相談も可能で、親切に応対してくれると思います。
ただ、基本的には、
あなたの出したアイデアについての問題点を指摘いただく形になりますので、
幅広いアイデアが欲しい、あるいは、
●税務面も含んだ、事業としての総合的なアドバイスが欲しい
ということになりますと、税理士さんやファイナンシャルプランナーさん、
あるいは賃貸駐車場経営に長けたコンサルタントさんなどの、
専門家のアドバイスを受けておいた方が良いと思います。
●ももさん
その不動産屋さんは、明らかに大家さん側で、
あなたに対しては失礼な対応をしていると思いますよ。
なので、毅然と対応すべきだと思いますが、もしかしたら、そのような相手なので、
まだ若い女性のあなたですと、なめてかかってくる可能性があると思います。
その場合、ご両親やアドバイスでお伝えしましたような機関などに、
対応してもらうと良いと思います。
●tatataさん
将来を考えた慎重な姿勢は、とても良いことだと思います。
皆さん、勘違いされるのですが、事業者さんの用意する契約書は、
その内容が絶対…ということではありません。
ご自身で調べて、話し合って、納得のいく内容に追加したり修正したりすることが、
実は一番大切なことです。
今回の件も、あなただけではなく、
隣家の人にとっても有意義な内容だと思いますので、
その点を強調すれば、追加や修正には応じてくれると思いますよ。
●くら爺さん
一棟賃貸（＝ひとりの大家さんの所有）なのか、
分譲賃貸（＝部屋ごとの大家さんの所有）なのかによっても、
異なってくると思います。
後者であったのなら、各部屋ごとの賃貸条件は、
各部屋ごとの大家さんが決めるわけですから、
同一マンション内であっても、条件は一律にはならないでしょう。
【相談】競売物件の保証金・敷金の引継ぎについて（～2/5)
【相談】競売物件の保証金・敷金の引継ぎについて（～2/5)
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