【JBA】 スタッフだより

３月３日、編集部ブログの、
【日常風景もろもろ】猫の道は１日にして成らず
をＵＰしました（^-^)/　

【相談】自分の希望する境界フェンスを設置させる交渉について（～3/4)
不動産に関するご相談とアドバイスや、過去のトラブル事例、
アドバイスの更新情報を、イラストを交えてご紹介します。

■お湯の使用料の大幅な値上げについて

■瑕疵物件に対する仲介業者の責任について

■テナント賃貸借契約の面積の考え方について

■テレビアンテナや電話線の無い賃貸物件について

■自分の希望する境界フェンスを設置させる交渉について

不動産インデックすは、古くなった情報を、
皆様からのコメントやトラックバックなどにより更新、
また、皆様にとっても、引用（トラックバック）などを、しやすいよう、
エージェントの皆様との、
　■相互アーカイブ
のような意味合いで、ライフワーク的な長期計画で制作しております。

古い相談に対するご回答が貴重でございますので、
お気づきの点などございましたら、ご指摘いただければ幸いです。

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不動産相談.com(不動産相談の受付）より

不動産相談センターでは、解決の報告をいただくことを楽しみに、
ボランティアのプロの不動産事業者の協力のもと、
無料で運営しております。無料ではありますが、掲載回答、
または、個別メール回答で、100％の回答を目指しています。
なお、トラブルを防ぎ、解決するためには、相談者自らの努力も必要ですので、
「動くためのヒント」を中心に、アドバイスしています。

個別メールアドバイス・掲載ともに、１週間分の受付完了相談は以下のとおりでした。

・契約書が送られていない間の払っていない賃料の支払い義務について

・ペット可の物件に入居したのに巻き込まれたペット問題について

・分譲マンションの持分の売却権利について

・月途中の解約による家賃の日割り清算について

・売却の強要について

・入居直後に家賃値上げをされた場合について

・仲介事業者の変更について

・賃貸物件の補修義務について

・更新時の事務手数料の支払いについて

・里道の払い下げについて

・アパートの取り壊しに伴う立ち退きについて

・外壁の保証について

・越境されていた私道について

・振込みの遅れる不動産業者について

・境界立会証に同意してもらえない場合について

・贈与された物件の権利について

・敷金の支払い義務について

・迷惑住人のいる物件の売却について

・相続物件の明渡しについて

・仲介トラブルについて

・配管工事時の破損について

・立ち退きの際の敷金返還について

・突然の駐輪禁止の警告について

・不動産事業者の勝手な判断に起因する契約破棄について

・賃貸契約のキャンセルについて

・競売による立ち退きについて

・契約書押印後の追記について

・家賃無料での客引きについて

・過去の駐車料金の請求について

・駐車場のロードヒーティング代の負担について

本日、長野県の各種物件を登録いただきました（^-^)/

■新規掲載
　【売】長野（須坂）の土地・建物
　【売】長野（高山村）の土地・建物
　【売】長野（各郡）の土地・建物
　【売】長野（長野）の土地・建物

■成約
　【成約】長野の賃貸物件
　【成約】長野の売買物件

２月２５日、
【話題の現場】六本木の名物オブジェ
をＵＰしました（^-^)/　
ちなみに・・・中の店舗は探検しておりませんｗ

例えば、不動産相談センター。
わたしたちは皆さんに、無料であっても1通1通アドバイスしています。
10年以上も頑張ってきた わたしたちにとって、
アドバイスさせていただきました皆様からの応援コメントこそが、
何よりもの励みになります。
そこで【ほめ太郎】で応援コメントを募集させていただくことにしました。
いただきました、たくさんの応援コメントは、 【こちらのページ】からご覧になります！！！
ぜひ、皆さんからの応援コメントを、楽しみにお待ちしています m(_ _)m

今週、応援いただきました、
　さりーさん、あきらさん、rokky225jpさん、anonymousさん、soraさん、
　れおさん、Shunさん、cats7さん、koyajiさん、みかんさん、ヒヤシンスさん、
　車通勤さん、たろにゃんさん、どうにもこうにもさん、なすさん、弟さん、
　k-ハウスさん、
本当に、ありがとうございます。
簡単ではありますが、以下、皆さんにご返事させていただきますね！
（今週以外のご返事は【こちらのページ】からご覧いただけます）

●さりーさん
　交渉相手は、不動産屋さん、大家さんの両方になると思います。
　不動産屋さんに対しては、対応に問題があったことが理由になりますが、
　ただ、口頭の説明だった場合は、言った言わない…になってしまう可能性もあり、
　現実的に責任を負わせることは、なかなか難しい部分もあります。
　大手ということであれば、担当者ではなく、本社の相談窓口などで、
　状況を報告してみることも方法の一つかと思われます。
　反面、大家さんに対しては、一般的な状況とは明らかに異なるわけですから、
　現状が証拠になると思います。
　詳しくは先のメールのような機関で確認すべきだと思いますが、
　考え方としては「それぞれの責任」を明確にしておくことが大切です。
　大変だと思いますが、納得のいく結果を目指し、頑張ってくださいね。

●あきらさん
　今回のように、あなたにとって空いた時間を貸せることは、
　収益上のメリットも大きいと思います。
　ただ、貸すとなると、責任も伴いますから、
　一番大切なことは、双方でトラブルが起らない契約を結ぶことです。
　ルールやマナーも盛り込んだオリジナルの契約書などを作成すると、
　良いと思いますよ。
　ぜひ、お互いにとって良い結果を目指し、話を進めてみてくださいね。

●rokky225jpさん
　今回のrokky225jpさんは、上手く対応できたと思いますよ。
　なお、行政側の不備ににつきましては、
　頑張ってらっしゃる方も多い反面、
　いわゆる「お役所仕事」的な対応をされる方も、残念ながらいらっしゃいます。
　その場合、基本的に、
　「こちらも賠償金が欲しくて言ってる訳ではない
　　誠意を示してくれれば納得できますよ」
　ということであれば、市長あるいは担当部門の責任者宛に、
　経緯などを細かく書いた文書などを送付して抗議することも効果的です。
　ただ、「誠意」という言葉の裏で暗に金銭請求する行為だと思われますと、
　当然、警戒されてしまいますので、
　気持ちの問題であることを強く伝えることも大切かと思われます。
　しかしながら、誠意ある対応ができない相手もおりますので、
　その場合は、行政に対しましても、
　行政不服審査制度が見直されているなどの動きがありますので、
　あまりに酷い場合は、法的措置を前提にした行動も必要かと思われます。

●anonymousさん
　基本的に旧法の借地権ですと、借主側が有利なため、
　先方から立ち退きの意思を伺えたのであれば、
　貸主であるあなたの側としても、柔軟に対応されることが良いと思います。
　ただ、万一、立ち退かれるまでの間に、借主さんがお亡くなりになり、
　相続されるなどのケースも考慮した上で、
　相続された方でも納得できるようなトラブルの起らない契約書の作成を、
　専門家の指導のもと、心がけるようにしてくださいね。

●soraさん
　事業用の賃貸契約の場合は、基本的には契約時の交渉において詳細を決めますので、
　その決定内容に従っていないような場合は、
　当然、然るべき対応をすべきかと思われます。
　いずれにせよ、退去時まで先送りしますと、
　かえってトラブルになる恐れもありますので、早目の解決を心がけてくださいね。

●れおさん
　共益費ですので、確かにあなたのおっしゃるように、
　払っている人と払ってない人がいることは不公平だと思います。
　ただ、その理屈からいきますと、一番悪いのは払ってない人になるでしょうから、
　公平性を求めるのなら、その払ってない方にも払わせる方向になると思います。
　ただ、「本当に負担してもらうかどうかはわからない」という中途半端な状況で、
　覚書を書かせることは無責任だと思いますから、
　これ以降、あとから不利になるような未決定の内容については、
　絶対に署名をすべきでは無いと思いますし、逆に、こちらから覚書に対して、
　「全員が平等に支払いを行わないのなら承諾しない」の追記をするなど、
　対抗策も必要になってくると思いますよ。

●Shunさん
　残念ながら、競売になりますと、かなり借主が制約を受ける状況です。
　しかも、敷金も戻ってこない可能性もありますから、
　その分も考慮して、家賃相当分で補ってもらう（家賃を払わなくて良い）ような、
　そんな交渉も必要になってきます。
　実は、「べったりお任せ出来るような甘さ」を求められる場合は、
　それこそ代理人に依頼する…というような形になりますが、
　当然、その分の費用もかかりますから、見合わないと思います。
　ですから、誰かに頼ることなく自力で解決させる必要がありますので、
　大変だとは思いますが、とにかくShunさんご自身が知識を蓄えていくことこそ、
　納得できる結果への第一歩になるかと思いますよ。
　大変だとは思いますが、頑張ってくださいね！

●cats7さん
　今回のケースの場合、信義則の観点からしますと、明らかに所有者、
　先方事業者に問題があるかと思われます。
　ただ、言葉は悪いですが、そんなロクでもない不誠実な相手に時間を割くのなら、
　お客さんに誠実な対応をされる方に時間を割いた方が、
　気持ちの上でもスッキリされると思います。
　（現時点で、きちんとした専属専任の契約書などを交わしていないのであれば、
　　法的な責任を追及されることも難しいと思われますので）
　トラブルは対応をしっかりすることで、チャンスにもなります。
　おそらく、cats7さんは長年、誠実にお仕事されてこられたと思いますから、
　今回も、お客さんに対して、誠実に謝罪し、事情を説明し、
　お客さんにとってメリットのある代替案を提示などすれば、
　お客さんは「どちらが悪いのか」を、きちんと判断してくださると思いますよ。

●koyajiさん
　今回、
　「先ずは当該不動産会社担当者に内容証明郵便により当方の主張をぶつけてみたい」
　とのことですが、まず先に法律の専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。
　と申しますのも、内容証明を送ることで先方に警戒されて弁護士を挟まれると、
　全て「弁護士を通してくれ…」というような話になり、
　結果として「後日白状しました」というような本人証言が得られなくなります。
　また、担当者は社員でしょうから、場合によっては社員個人の責任として扱われ、
　会社としての責任を取らないように対策されるかも知れません。
　例えば、書類上の証拠が無いのなら、社員をクビにしてしまって、
　「書類上はあなたが認めたことになっているし、社員は辞めたからわからない」
　と開き直られる可能性もあるでしょう。
　いずれにせよ、法的手段を前提にされる場合は、
　目先の抗議ではなく、全体的な流れの中でのタイミングがあります。
　今は主張をぶつけることよりも、聞き出すことの方が重要かも知れません。
　内容証明はそういう「作戦」を考えた上で送られると良いと思いますよ。

●みかんさん
　「法的には問題無いから言わなくても平気」
　この言葉に根拠はありません。いつの時点でどんなことが起き、
　それがどんな形で、あなたの身に巡り巡ってくるかわかりません。
　とにかく売ってしまいたい、という目先のことにとらわれず、
　大変難しい問題ではありますが、どうか誠実さを見失わないようにして下さいね！

●ヒヤシンスさん
　今回いただきましたメッセージに、
　「以前からトラブル続きで多方面に渡り、ご相談をしてまいりましたが、
　　アドバイスは頂けず解決には至らず今日を迎えました」
　とあったのですが、もし、ご自身で解決することが難しいと判断されたのなら、
　費用はかかるかも知れませんが、弁護士さん、あるいは行政書士さんなど、
　それなりの専門家を間に挟む方が良いかも知れません。
　推測の域ではありますが、ちょっと問題がある業者さんのようにも思えますし、
　おそらく、ヒヤシンスさんが消極的な対応（言われるまま）になりがちなので、
　そのような強引な態度に出ているようにも思われます。
　ですので、場合によっては直接交渉を避け、
　誰かに間に入ってもらうなどして、対応されるよう心がけてください。
　また、無闇に家に入れるようなことはせず、
　万一、恫喝や脅迫などをしてくるのであれば速やかに110番通報するなど、
　何よりもまず、身の安全の確保を優先してくださいね。

●車通勤さん
　今回の車通勤さんのアドバイスについては、個別メールとして行いました。
　実際に裁判しない場合であっても、交渉する際には、
　きちんと法律上の権利に則していれば、説得力が違います。
　特に、率直な印象としては、10年間も借りている車通勤さんに対し、
　わずか1ヶ月の金額を言ってくるという相手ですから、
　毅然と対応した方が良いと思いますよ。

●たろにゃんさん　
　大家さんは「あなたを説得した方がラク」だと思っている可能性もあります。
　言葉は悪いのですが、新しく入った隣人に比べて、たろにゃんさんの方が、
　なめられてしまっている（軽く見られてしまっている）可能性が高いと思います。
　もし、たろにゃんさんだけでは毅然とした対応ができないなら、
　積極的にご親族などに相談されたり、あるいは全て文書でのやり取りを求めたり、
　とにかく軽く見られないように心がける工夫をすることが大切ですよ。
　★実は、たろにゃんさんには、その後、数回アドバイスさせていただき、最終的に
　　は、「たった今、不動産屋から電話があり、交渉していた代金が払ってもらえる
　　ことになりました。～（中略）～うちとしてはもう次の物件も見に行く予約もし
　　ているくらいなので今月末には出る予定なので、なんとか落ち着きそうです。本
　　当に本当にありがとうございました。これからも困ってる人の助けになってあげ
　　てください！」というご返事をいただきました。良かったですね！

●どうにもこうにもさん
　今回、現所有者の方と連絡がとれない状態ですが、
　そういう時こそ、専門家の方からお話を伺い、
　法律上の権利に従って、ひとつひとつ整理していくことこそが、
　結果に繋がっていくかと思います。
　大変ですが、粘り強く頑張ってくださいね！

●なすさん
　基本的には仲介手数料は支払う必要はありますが、
　だからと言って、倍払うようなことは無いかと思いますよ。
　きちんと確認を取りながら、悔いの残らぬよう頑張ってくださいね！

●弟さん
　もし、これで保証人になってしまうのであれば、
　世の中の誰もが勝手に偽造されて保証人にされてしまうかと思いますが、
　当然、そんなことが許される世の中では無いかと思われます。
　不動産会社から「その件に関与する義務は無い」と言われ、
　不安でお困りになられたと思いますが、
　そもそも、
　　●連帯保証人をきちんと確認していない不動産会社と、
　　　嘘を書いて借りた本人の問題
　ですから、むしろ、弟さんの方が「関与する義務は無い」と言いますか、
　「偽造されたわけですから自分は保証人ではない。
　　そちらの当事者間で解決すべき問題だ」という状況かと思います。
　ただ、いずれにせよ、今後のトラブルを防ぐ上でも、
　先のアドバイスに従って、法的な問題点の有無と、今後の対応策について、
　専門家のアドバイスを受けるようにしてくださいね。
　　★補足です。詳しくは専門家のアドバイスに従っていただきたいのですが、
　　　　今回のお兄さんの行為は「犯罪行為」になりますから、
　　　　場合によっては、弟さんから被害届を提出される必要もあるかと思われます。
　　　　（逆に、それをしません場合、第三者的には、
　　　　　「保証人の義務を逃れることを狙って、最初から、
　　　　　　弟と兄が結託して虚偽の書類を提出したのでは？」
　　　　というような疑いを受ける可能性もあります）
　　　　ただ、親族間の場合は、法律的にも制約がある場合もございますので、
　　　その点について、しっかりと確認されるようにしてくださいね。